Iedereen schreeuwt het van de daken, de woningnood is ongekend hoog. Daar moet wat aan gedaan worden. Daar is iedereen het wel over eens. De vraag is hoe. Zit daar beleid achter of roept men maar wat?
Er zijn al een aantal maatregelen voorgesteld. Even een greep uit wat er zoal is geopperd:
- In 10 jaar tijd moeten 1 miljoen woningen erbij komen.
- Starters moeten subsidie krijgen.
- Beleggers moeten van de markt worden geweerd.
- Er moet meer subsidie komen voor de sociale huurwoningen.
- De verhuurderheffing moet worden afgeschaft.
Ideeën genoeg, maar levert het wat op?
Hoe leren we het op school?
Op hogeschool en universiteit leren we de studenten dat je eerst een literatuurstudie moet doen, en daarna een conceptueel model moet maken waarin je aangeeft welke aspecten een rol spelen die je wilt gaan onderzoeken. Daarmee breng je de problematiek in kaart. Meestal brengt de student niet alles in kaart, want dan zou het onderzoek veel te groot en uitgebreid worden. Een deel van de problematiek in kaart brengen en aangeven hoe ze op elkaar ingrijpen is ook goed. Beleidsmakers behoren wel de hele problematiek te overzien. Het is hun deskundigheid om uit de resultaten van meerdere onderzoeken een beleidskader te maken zodat ze wijze besluiten kunnen nemen.
En hoe zou dat in de praktijk moeten?
Eerst even wat feiten. Ik hoop dat ik goede informatie heb verzameld.
Het aantal woningen in Nederland is volgens StatLine van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in Nederland ongeveer 7.800.000. Met zo’n 17,5 miljoen Nederlanders zijn dat 2,24 bewoners per woning. Als 1.000.000 woningen erbij komen, dan is het aantal bewoners per woning 1,98. Extra woningen bouwen is dus niet per definitie de oplossing, tenzij je beoogt dat er gemiddeld genomen minder personen in een huis moeten wonen.
Verder blijkt uit StatLine dat het aantal woningen sinds 2012 al is toegenomen met 500.000. Het aantal Nederlanders in 2012 was, 16,7 miljoen. Dat is dus een toename met 800.000. Het aantal toegenomen woningen is verhoudingsgewijs groter geweest dan de toename van het aantal inwoners van Nederland.
StatLine biedt nog meer informatie. Het aantal koopwoningen is toegenomen, evenals het aantal huurwoningen. Huurwoningen kun je opsplitsen in verhuur door woningcorporaties en particuliere verhuurders. En voor een deel is het onbekend. Daar is een mooie grafiek van te maken.
Oppervlakkig gezien verandert er allemaal niet zo veel: de lijnen lopen vrij vlak.
Met grafieken moet je altijd voorzichtig zijn. Het geeft vaak een vertekend beeld. Toch kun je – als je goed kijkt – opmerken dat het aantal koopwoningen is gestegen en ook dat het aantal bezitters van huurwoningen in particulier bezit is toegenomen. Ook het aantal woningen van corporaties is gestegen, maar niet zo veel. Het gaat wel om enkele tienduizenden per jaar. Dat zie je niet zo terug in deze grafiek.
Nog een leuk feitje uit de tabel van StatLine: er zijn momenteel ongeveer 340.000 niet bewoonde woningen.
Het opperen van de oplossing dat door het bouwen van 1.000.000 nieuwe woningen de woningnood wordt opgelost, is niet per definitie dé oplossing. Er komt iets meer bij kijken.
Het in kaart brengen van de markt: vraag, aanbod en ontwikkelingen
Van de totale woningvoorraad komt niet alles tegelijkertijd op de markt. Volgens de website van NVM worden er ongeveer 150.000 woningen per jaar verkocht. Dat aantal lijkt de afgelopen jaren redelijk stabiel. Dat is grofweg 3% van alle koopwoningen. Gemiddeld genomen is dan na 33,3 jaar elke woning een keer van eigenaar veranderd. Als een huis is gekocht, blijven de bewoners daar lang zitten.
Het aantal verhuizingen ligt volgens het CBS rond de 1,8 miljoen. Met name de 20 tot 30 jarigen verhuizen veel. Dat is logisch. Ze gaan studeren, samenwonen, stichten een gezin. Ouderen verhuizen het minst. Ze blijven zitten in de woning.
En nu wordt het schimmig. Er is heel veel informatie, maar een samenhangend overzicht ontbreekt. Dat heb je wel nodig om een beleid op te stellen. Laat ik maar wat vragen stellen. Dat is dan leuk om te laten onderzoeken.
- Waarom verhuizen de ouderen niet?
- Naar welke woningen willen jongeren verhuizen? Als dat de huizen van de ouderen zijn, dan moeten die wel vrij komen.
- Willen de woningzoekenden een huurhuis of een koopwoning?
- Naar welke regio willen ze verhuizen?
- Hoeveel kunnen en willen de woningzoekenden betalen voor een nieuw onderkomen?
- Mensen schrijven zich in als woningzoekende zodat ze over 10 jaar voldoende punten hebben om in aanmerking te komen voor een huurwoning. Maar hoe groot de actuele vraag is?
En dan dit omzetten naar beleid
En dan nu de hamvraag: aan welke knoppen moet je draaien om de woningnood te verminderen en uiteindelijk op te heffen?
Ik kan dat nu ook nog niet zeggen, want daarvoor moet je eerst wel de bovenstaande vragen kunnen beantwoorden. Er moet dus eerst een beleidskader (= conceptueel model) worden opgesteld zodat aan kan worden gegeven wat het effect zal zijn. Ik kan wel wat oplossingen bedenken. Dat zijn dan wat slagen in de lucht waarvan ik nu nog net kan zeggen dat het hout snijdt. Met behulp van regressieanalyses zou je betere voorspellingen kunnen doen.
Als het onderzoek uitwijst dat ouderen wel naar een- of tweepersoons woningen willen verhuizen, dan moeten die woningen er wel zijn. Het beleid wordt dan bouwen aan meer van dit soort huizen.
Als het onderzoek uitwijst dat jongeren liever in de stad wonen dan in een Vinex-wijk, dan moet er gezocht worden naar locaties binnen de stad.
Als het onderzoek uitwijst dat iedereen in de randstad wil wonen omdat daar werkgelegenheid is, moet je daar meer huizen bouwen of de werkgelegenheid meer over Nederland verdelen. Je kunt ook proberen het werk meer vanuit huis te doen.
Als het onderzoek uitwijst dat de huurhuizen te duur worden, moet je er voor zorgen dat ze betaalbaar worden. De overheid kan dan draaien aan knoppen die te maken hebben met hypotheek, huurtoeslag, tegengaan van woningen als beleggingsobject of voor een hoger rendement op vermogen.
Oei, zo’n model is best wel moeilijk te maken. Alles lijkt met alles samen te hangen. Ik heb ook niet gezegd dat het makkelijk is. Een simpele oplossing is dus ook niet te geven. Een miljoen woningen erbij is niet de oplossing. Er moet een totaalpakket komen waar aspecten van woningvoorraad, woonwensen, demografische ontwikkelingen, (e)migratie, prijzen en juridisch kader deel van uitmaken. Pas dan weet je wat de effecten zullen zijn van een goed beleid.
Kortom: maak eerst een conceptueel model voordat je iets gaat roepen over een oplossing om de woningnood aan te pakken.
Foeke van der Zee
Dit blog heeft als thema: Onderzoek en Samenleving en wordt op persoonlijke titel geschreven door Foeke van der Zee
Toelichting:
Beleidsmakers moeten weten aan welke knoppen ze moeten draaien en welke hendels ze om moeten zetten om problemen op te lossen. Onderzoek helpt om betere keuzes te maken. Dat draaien aan knoppen en hendeltjes zijn de onafhankelijke variabelen en het effect is de afhankelijke variabele. Dat leren we de studenten op school. Houden beleidsmakers zich daaraan? Werkt dat door in de bestuurskamers van de overheid en ondernemingen?
Als je denkt dat dit ook interessant is voor anderen, deel dan dit bericht. Alvast bedankt.
